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房地产行业凛冬已至

时间:2019-11-20 18:00:18  来源:  作者:

由于老柏在房地产行业内,平时一直保持着对行业变化的高度敏感。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

今天再次谈谈近期的部分变化。希望给投资地产股的朋友们提供参考意见。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

声明:以下看法都是老柏的个人感受,难免偏颇,有不同看法欢迎拍砖谈论。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

一 销售端QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

现阶段销售下滑速度明显,特别是自己公司项目所在的一些城市,自10月中下旬以来降速明显。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

另外多数的上市房企已经开启了年终的返乡置业促销,年底大促等活动。绝大多数以价换量的趋势十分明显。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

大型中介渠道端对房企销售速度的影响权重占比很高。这部分费用相对较高。住宅类3-6%,商办类10-12%,开发商苦不堪言,又不得不用。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

特别是需要摇号的一些城市,除了个别神仙盘外,此项政策犹如摆设。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

展望未来半年,从多个角度了解,并没有放松趋势,后续大概率销售仍以跑量为主。当然均价持续下行短期之内是个常态。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

二 融资端QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

开发贷基本告别中小房企,大企业也较难获取。信用评级高的大型企业相对较好。发债密度,表外融资等,相对是个不错的通道。近期民间融资出了高法最新解释,多数的民间资金机构,纷纷表示明年要调整收缩。说白了,房企融资难,融资贵,是后续不可避免的。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

老柏预测,后续房贷放款也会逐步收紧,总得闸口不会太多倾向于地产,明年对房企回款是个较大考验。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

三 负债端QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

年底至2月,4月是融资集中兑付的高峰期,身边几个公司负责投融这块的朋友,普遍反应,偿债压力很大。特别一些出资方,对单项目监管很严,一旦发现货值去化比达到一定比例,对该项目支付就提高了监管力度,限制支出。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

这个时候,手上有大量货币储备的房企应该给予信任,特别提醒大家,现阶段投资地产股,一定要关注一年内到期债务和货币资金的比例。这是个重要的观测指标,再结合单月销售和回款综合判断。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

四 监管端QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

一线城市会进一步加大对房企预收款的监管,这个是大的趋势和方向。提高预售门槛的同时并加大对预收资金专款专用的管理。对房企来说压力山大。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

不要去幻想限购限售等政策的放开,这不现实。因城施策,也没有谁敢在这个时候当出头鸟。其实地方也难。但难也必须得讲zz。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

五 需求端QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

结构分化严重,刚需购房需求仍在,投资购房基本抑制效果达到。身边有咨询买房的朋友,但基本不着急。近期二手房成交腰斩,后续在新房限价的基础上,二手房房价回落向新房价格靠拢,几乎不可逆转。再次提示刚需购房的朋友,关注年底置业的机会,合适的情况下该出手就出手。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

综上是老柏个人结合几个端口的草根感受。关于现阶段房企股票的投资价值,就好像是塑化剂风波对白酒行业的压制。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

选择好公司是当前的重要前提。比如,经营管理结构完善,负债率健康,现金流和货币储备充裕,长期发展战略清晰,融资能力强,融资利率低,土地储备和扩张稳健的企业是优选。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

这也是老柏个人对一些前几年扩张比较激进的房企避而远之的重要原因。不是他们一定不行,而是在现有行业发展和变化的背景下,作为投资者一定要选择在安全的角度去审视自己的投资。QAk美股投资,港股投资,美股港股价值投资

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